Miasto Stołeczne Warszawa zmodernizuje i rozbuduje Ośrodek Polonia przy ul. Konwiktorskiej

Miasto Stołeczne Warszawa zmodernizuje i rozbuduje Ośrodek Polonia przy ul. Konwiktorskiej 6 w nowej formule inwestycyjnej. Po formalnym unieważnieniu wieloletniego postępowania na wybór partnera prywatnego w trybie partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), władze stolicy zdecydowały o wdrożeniu scenariusza bezpośredniego: nadzór nad inwestycją przejmie miejska spółka celowa, a wykonawca generalny zostanie wyłoniony w klasycznym przetargu prowadzonym na mocy ustawy Prawo zamówień publicznych. Stolica posiada prawomocne pozwolenie na budowę, pełną dokumentację projektową autorstwa renomowanej pracowni JSK Architekci oraz zagwarantowane środki w budżecie. Kompleksowa modernizacja historycznego kompleksu sportowego ma wejść w fazę robót budowlanych w 2027 roku.

Unieważnienie postępowania PPP: dlaczego rynek nie złożył ofert

Decyzja o zmianie ścieżki proceduralnej zapadła we wrześniu 2026 roku, gdy w Biuletynie Zamówień Publicznych na platformie e-Zamówienia oficjalnie odnotowano brak ofert w postępowaniu koncesyjnym. Procedura wyboru partnera prywatnego dla Ośrodka Polonia toczyła się od 2022 roku. Choć w trakcie trwającego blisko cztery lata dialogu konkurencyjnego do rozmów zakwalifikowano cztery doświadczone podmioty komercyjne, ostatecznie żaden z nich nie zdecydował się na złożenie wiążącej oferty.

Przyczyną fiaska okazała się konstrukcja warunków kontraktowych. Model PPP zakładał, że wyłoniony partner prywatny we własnym zakresie sfinansuje całość wielomilionowej budowy, a następnie przez 20 lat będzie zarządzał obiektem i ponosił koszty jego utrzymania, czerpiąc zyski z komercjalizacji powierzchni. Przy niestabilnych stopach procentowych, wysokich kosztach obsługi długu oraz ograniczonej stopie zwrotu z obiektów o przeważającej funkcji sportowo-rekreacyjnej, ryzyko biznesowe okazało się dla sektora bankowego i deweloperskiego nie do zaakceptowania. Władze Warszawy nie zdecydowały się na dalsze wydłużanie negocjacji, zamykając ścieżkę PPP i przechodząc do formuły tradycyjnej.

Architektoniczna wizja JSK Architekci i prawomocne pozwolenia

Kluczowym atutem stołecznego samorządu pozostaje stan zaawansowania formalnego. Miasto Stołeczne Warszawa dysponuje kompletną dokumentacją projektową, do której posiada pełnię autorskich praw majątkowych. Projekt opracowała renomowana pracownia JSK Architekci pod kierunkiem Zbigniewa Pszczulnego i Mariusza Rutza – zespół, który w 2019 roku wygrał ogólnopolski konkurs architektoniczny, a w swoim portfolio ma m.in. Stadion Narodowy w Warszawie czy Stadion Miejski we Wrocławiu.

Projekt zakłada całościową metamorfozę Ośrodka Polonia i otwarcie go na tkankę miejską Nowego Miasta oraz Muranowa:

• Nowy stadion piłkarski: zadaszone, jednopoziomowe trybuny o pojemności docelowej około 16 000 miejsc siedzących, spełniające kryteria UEFA kategorii 4. Koncepcja w pełni respektuje zabytkowy kontekst miejsca – w bryłę nowego obiektu zostanie wkomponowany modernistyczny budynek główny oraz kultowa trybuna „Kamienna”.
• Wielofunkcyjna hala sportowo-widowiskowa: arena z widownią na 2 000 osób, zaprojektowana z myślą o rozgrywkach ligowych koszykówki (w tym dla utytułowanej drużyny KKS Polonia Warszawa) oraz siatkówki.
• Centrum Wsparcia Sportu: nowoczesny obiekt kubaturowy mieszczący m.in. ogólnodostępną ściankę wspinaczkową, sale treningowe, centrum diagnostyki medycznej i rehabilitacji sportowej, a także zaplecze gastronomiczne i oficjalne muzeum klubu.
• Infrastruktura podziemna i otoczenie: dwukondygnacyjny parking podziemny mieszczący 778 pojazdów oraz reprezentacyjny plac miejski z fontanną posadzkową i nowymi nasadzeniami zieleni, zlokalizowany od strony ul. Bonifraterskiej.

Całość zamierzenia posiada prawomocne pozwolenie na budowę, które Wojewoda Mazowiecki zatwierdził 8 listopada 2024 roku. Oznacza to, że przygotowanie inwestycji od strony administracyjnej jest kompletne.

Zabezpieczenie 832 milionów złotych w WPF i rola spółki miejskiej

Przejście na tradycyjny model realizacji oznacza, że ciężar organizacyjny i finansowy bierze na siebie Miasto Stołeczne Warszawa. Finansowanie przedsięwzięcia zostało ujęte w Wieloletniej Prognozie Finansowej (WPF) m.st. Warszawy. Podczas sesji w dniu 27 sierpnia 2026 roku Rada m.st. Warszawy potwierdziła zabezpieczenie łącznego limitu zobowiązań w wysokości 832 mln zł.

Prezydent Rafał Trzaskowski oraz wiceprezydent Renata Kaznowska zapowiedzieli, że bezpośrednim inwestorem zastępczym zostanie wyznaczona spółka miejska. Nowy podmiot przeprowadzi postępowanie przetargowe na wykonanie projektu wykonawczego oraz generalne wykonawstwo robót budowlanych na podstawie Prawa zamówień publicznych. Rezygnacja z wymogu organizowania finansowania dłużnego przez wykonawcę drastycznie poszerza grono potencjalnych oferentów – do rywalizacji będą mogły stanąć czołowe polskie i europejskie przedsiębiorstwa budowlane, co sprzyjać będzie konkurencyjności cenowej.

Reakcja klubu Polonia Warszawa i środowiska sportowego

Na zmianę polityki ratusza szybko zareagowały władze klubu sportowego Polonia Warszawa S.A. Właściciel klubu, Grégoire Nitot, opublikował oficjalne stanowisko, deklarując pełną gotowość do merytorycznej współpracy z miastem. Nitot zaproponował przejęcie przez spółkę klubową długoterminowego zarządzania kompleksem i obiektami komercyjnymi w ramach wieloletniej dzierżawy, postulując jednocześnie analizę rozwiązań podnoszących całoroczną rentowność areny – w tym instalację rozsuwanego zadaszenia nad płytą boiska.

Z kolei środowisko kibiców skupione wokół serwisu DumaStolicy.pl oraz warszawscy radni zwracają uwagę, że choć zakończenie wieloletniego impasu PPP przynosi ulgę, cztery lata poświęcone na bezowocny dialog z partnerami prywatnymi opóźniły rozwój stołecznej infrastruktury. Zgodnie z aktualnym harmonogramem przedstawionym przez ratusz, wybór wykonawcy i wejście ciężkiego sprzętu na plac budowy przy ul. Konwiktorskiej 6 nastąpi w 2027 roku. Zmodernizowany Ośrodek Polonia stanie się jednym z najnowocześniejszych centrów sportu młodzieżowego i wyczynowego w Polsce.